BILAN DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL ET PROFESSIONNEL A TOURS

BILAN DE L'ANNEE 2025 EN IMMOBILIER COMMERCIAL ET PROFESSIONEL

Synthèse du marché de l’immobilier commercial et professionnel à Tours et dans l’agglomération

1.        À retenir en une minute

 

Le marché tourangeau est actuellement un marché de ralentissement, mais pas de rupture.

 

Les principaux enseignements sont :

 

• Bureaux : marché en baisse, avec seulement 26 400 m² transactés en 2025, soit -14 % sur un an et le niveau le plus faible depuis dix ans.
• Locaux d’activités / entrepôts : marché également en retrait, avec 46 300 m² transactés, très inférieur à la moyenne décennale de 85 800 m².
• Commerce : marché qui se déplace progressivement vers la périphérie, avec 53 % des transactions en périphérie contre 47 % dans le centre-ville de Tours sur 2024-2025.
• Les prix ne baissent pas réellement malgré le ralentissement : le manque de foncier, les coûts de construction et la rareté des bons produits soutiennent les valeurs.
• La demande devient beaucoup plus sélective : emplacement, accessibilité, qualité énergétique, parking, fonctionnalité et niveau de loyer sont devenus déterminants.
• Tours reste le cœur du marché tertiaire, tandis que certaines communes périphériques prennent une importance croissante pour les activités et le commerce.
• Le marché offre donc actuellement des opportunités pour un investisseur capable de sélectionner les bons actifs, mais il faut être beaucoup plus prudent sur les immeubles obsolètes ou mal placés.

 

2.        Le marché des bureaux

 

Un marché nettement ralenti !

 

En 2025, seulement 80 transactions ont représenté 26 393 m² de bureaux.

C'est un recul de 14 % par rapport à 2024 et surtout un niveau inférieur à la moyenne des dix dernières années, établie à environ 32 400 m²/an.

 

Le marché est marqué par un phénomène d'attentisme : les entreprises réfléchissent davantage avant de déménager, renégocient leurs baux ou réduisent leurs surfaces.

Le télétravail n'a toutefois pas provoqué à Tours une explosion des surfaces vacantes comparable à certaines grandes métropoles.

 

Un marché très orienté petites surfaces

63 % des transactions portent sur des bureaux de moins de 200 m². La surface moyenne transactée est de 261 m².

À l'inverse, les transactions de plus de 500 m² ne représentent que 9 % des opérations, mais 56 % des surfaces commercialisées.

 

Cela signifie que le marché est très polarisé : beaucoup de petites transactions + quelques grosses opérations qui font le volume.

Pour un propriétaire, les petites surfaces fonctionnelles, bien placées et faciles à louer restent donc particulièrement intéressantes.

 

3.        Où se situe la demande de bureaux ?

 

La ville de Tours reste largement dominante.

 

En 2025, elle représente environ 60 % des transactions de bureaux et 68 % des surfaces transactées dans l'agglomération.

 

Les secteurs les plus actifs sont notamment :

Tours Centre

• hypercentre ;
• secteur gare ;
• opérations de renouvellement urbain ;

Tours Nord

Le secteur bénéficie notamment de l'arrivée d'une nouvelle offre tertiaire et du développement de nouveaux programmes.

Tours Sud / Deux Lions

Le quartier conserve une position stratégique grâce à son environnement tertiaire, universitaire et commercial.

L'opération la plus importante de 2025 représente à elle seule 4 558 m² dans le quartier des Deux Lions.

 

En périphérie, les secteurs à surveiller sont notamment :

• Saint-Cyr-sur-Loire
• Saint-Avertin
• Chambray-lès-Tours
• Joué-lès-Tours
• Fondettes
• Parçay-Meslay

 

A noter également que les secteurs des Granges-Galand, Milletière, Liodière, Cugnot, Gutenberg, Yvaudières sont des zones significatives selon le type d’immobilier.

 

4.        Les loyers de bureaux

 

Malgré la baisse des volumes, les loyers continuent de progresser.

En 2025 : Bureaux	Loyer médian HT/HC/an
Neuf	200 €/m²
Seconde main	150 €/m²
Ensemble du marché	150 €/m²

 

Les prix d'acquisition médians sont d'environ :

• 2 259 €/m² dans le neuf ;
• 2 167 €/m² en seconde main.

 

C'est une caractéristique importante du marché tourangeau : le volume baisse mais les bons produits restent chers.

Cela traduit davantage une sélectivité du marché qu'une véritable crise généralisée des valeurs.

 

5.        Le marché des locaux d'activités et entrepôts

 

C'est probablement le segment qui connaît actuellement le ralentissement le plus marqué.

En 2025 : 58 transactions → 46 267 m² contre une moyenne décennale d'environ 85 800 m².

 

La baisse s'explique principalement par :

• la raréfaction du foncier ;
• le coût de construction ;
• les contraintes environnementales et le ZAN ;
• la hausse des taux ;
• les difficultés de financement des PME/PMI ;
• le manque d'opérations neuves « clés en main ».

 

Environ 67 % des transactions sont des locations.

Les principaux secteurs utilisateurs sont :

• construction ;
• automobile / réparation ;
• transport / entreposage ;
• commerce ;
• activités sportives et loisirs.

 

Fait intéressant : les activités sportives et de loisirs ont représenté environ 40 % des surfaces placées en 2025, notamment grâce à de grosses opérations autour du Loisir.

 

6.        Où sont les opportunités en immobilier d'activité ?

 

Le marché est extrêmement concentré dans les zones d'activités.

Environ 85 % des surfaces transactées sont situées dans des parcs d'activités dédiés.

Les secteurs particulièrement importants sont :

Joué-lès-Tours

• Joseph Cugnot
• Liodière
• Gutenberg

Chambray-lès-Tours / Saint-Avertin

• Aubuis / Jean Perrin
• Vrillonerie
• Granges Galand

Saint-Cyr-sur-Loire

• Equatop

Parçay-Meslay

• Cassantin
• Papillon

Saint-Pierre-des-Corps

• Yvaudières
• Morinerie

La Ville-aux-Dames

• Fougerolles

 

Pour un investisseur, les locaux d'activités bien situés avec accès poids lourds, parking, stockage et possibilité d'évolution restent donc un segment à regarder attentivement.

 

7.        Les valeurs des locaux d'activité

 

Les valeurs restent relativement soutenues.

 

Fourchettes observées en 2025 :

	Tours	Agglomération hors Tours
Location neuf	85–115 €/m²/an	75–100 €/m²/an
Location seconde main	65–105 €/m²/an	50–110 €/m²/an
Vente seconde main	859–2 131 €/m²	235–1 400 €/m²

 

Les écarts sont très importants selon l'état du bâtiment, le terrain, la localisation et les équipements.

 

8.        Le commerce : une évolution beaucoup plus structurelle

 

C'est probablement le point le plus intéressant de l’immobilier commercial Tourangeau.

 

Sur 2024-2025 : 129 transactions analysées, représentant 18 073 m².

Et surtout : 53 % des transactions sont désormais réalisées en périphérie contre seulement 47 % dans le centre-ville de Tours.

En 2023, le centre-ville représentait encore 58 % des transactions.

La ville de Tours représente néanmoins toujours 66 % de l'ensemble des transactions.

Cela traduit un changement de comportement des consommateurs et des commerçants.