DROIT AU BAIL OU INDEMNITÉ DE PAS DE PORTE

Tout savoir sur les droits au bail ou indemnité de pas de porte

Le droit au bail et l’indemnité de pas de porte 

 

Le droit au bail et l’indemnité de pas de porte sont deux notions similaires mais qui ne recouvrent pas la même réalité juridique.

 

Dans la pratique il s’agit d’une somme à payer par le preneur d’un local afin d’être titulaire d’un bail commercial.

 

D’un point de vue juridique nous pouvons définir les deux notions de la façon suivante :

L’indemnité de pas de porte est réclamée par le propriétaire des murs (Le Bailleur) afin de laisser son bien passer sous le régime des baux commerciaux (ce qui induit que, sauf exception, il ne pourra plus jamais en disposer librement). De ce fait, « l’indemnité de pas de porte » correspond à une indemnité d’immobilisation.

Le preneur paye l’indemnité de pas de porte au bailleur et repart sur un nouveau bail. 

 

Le droit au bail est réclamé par le locataire en place (Le Cédant) afin de céder son bail à un nouveau preneur. Sauf cas particuliers de déspécialisation, le bail en cours se poursuit et reste identique (ce qui signifie de respecter notamment les activités autorisées). La conséquence est que le preneur ne repart pas avec un nouveau bail mais poursuit l’existant. Attention aux dates de fin de bail et aux conséquences de l’article L 145-8 sur la durée d’exploitation pour bénéficier du droit au renouvellement.

 

Qu’est ce qui justifie l’indemnité de pas de porte ?

 

Le régime des baux commerciaux ne permet pas au bailleur de récupérer son bien sans indemniser son locataire de la valeur de son fonds de commerce (indemnité d’éviction). De ce fait le bailleur perd en quelque sorte, le libre usage de son bien. C’est la raison pour laquelle il demande une indemnité d’immobilisation appelée « indemnité de pas de porte ».

 

Qu’est ce qui justifie le droit au bail ?

 

Le locataire cède son bail qu’il a généralement acheté à un précédent exploitant qui lui-même a souvent payé une indemnité de pas de porte.

D’autre part, le « droit au bail » est une marchandise comme une autre soumise à la loi de l’offre et de la demande. 

Dans une ville moyenne comme Tours où les rues commerçantes sont limitées la valeur des emplacements numéro un a tendance à être soutenue.

Cependant certaines villes n’ont quasiment pas de droit au bail.

 

Comment se calcul la valeur d’un droit au bail ou indemnité de pas de porte ?

 

La valeur d’un droit au bail dépend de nombreux paramètres : emplacement, linéaire de vitrine, flux piétons, surface, réserves, configuration, prestations, activités autorisées, etc … Les cessions de droit au bail ou les baux commerciaux n’étant pas soumis à publication, il n’existe pas de base de données. Seule l’expérience et la connaissance d’un secteur peuvent permettre d’évaluer une valeur de droit au bail ou indemnité de pas de porte. Attention cependant, car à quelques mètres d’intervalle, des valeurs peuvent être radicalement différentes.

 

Par ailleurs, la valeur d’un droit au bail est intimement liée au niveau de loyer. Plus le loyer du local sera inférieur à la valeur locative moyenne du secteur plus le droit au bail ou indemnité de pas de porte pourra être élevée. 

 

Il faut aussi bien se rendre compte que c’est un marché d’offre et de demande, et que celui-ci est train de se retourner.

 

En effet, les valeurs des droits au bail étaient surtout portées par les enseignes nationales de prêt à porter, les banques, et les enseignes de retail spécialisé. Or depuis quelques années maintenant le retournement de conjoncture de ces opérateurs a pour conséquence de freiner considérablement la valeur des droits au bail ou indemnités de pas de porte. 

D’autre part les loyers ont connu une forte augmentation ces dernières années. De telle sorte que les valeurs locatives ne permettent plus de supporter des droits au bail ou indemnités de pas de porte. 

 

En conclusion nous en venons à nous demander si des droits au bail ou indemnité de pas de porte existeront encore dans quelques années et cela n’est pas du tout certain …